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北京市海淀區法院法官認為：增強三大意識化解物管糾紛

[更新：2008-6-20] [來源：中國質量新聞網]

□ 本報記者曾祥素在我國，隨著商品房市場的形成和發展，物業管理糾紛也開始產生并加劇。許多情況是，業主對物業公司的服務不滿意而拒絕交費，物業公司因收不齊物業費而無力或不愿改善服務，由此形成惡性循環。近年來，此類糾紛大量地走進法庭，給業主和物業公司都帶來困擾，也成為社會不和諧的因素。北京市海淀區法院民一庭法官楊琴認為，絕大多數的物業管理案件都能通過調解得到解決。也就是說，多數糾紛是可以通過業主和物業公司的溝通和協商來解決的，關鍵的問題是一些舊的觀念需要改變，一些適應市場經濟發展的意識需要增強，具體地說，物業公司需要增強服務意識；業主需要增強法律意識和社區意識。正是由于這三大意識的缺失，才加劇了物業管理糾紛。物業服務意識缺失物業公司屬于市場主體，其應當通過市場競爭來獲得為業主提供服務的機會。但目前的實際是，多數物業公司是通過與開發商建立關系的渠道與業主形成物業服務關系。以這種方式建立的合同關系，使物業公司缺乏市場競爭壓力，沒有不斷提高服務質量的動力。市場競爭觀念的缺位，在一定程度上導致物業公司未能對“物業管理”進行正確的理解，傳統的“管理”意識不能真正轉化為市場經濟下的“服務”意識。由于對自身角色沒有正確的認知，許多物業公司在提供服務過程中，常常存在對物業收費明細不予以明確、對收費標準不予以說明、對于同一社區不同的收費標準不予以闡明等現象。業主法律意識缺失業主張先生在接到辦理入住通知后，物業公司帶領其領取了房屋鑰匙并一同進行質量驗收。驗收過程中，張先生發現防盜門變形、室內門和門框大面積油漆脫落和變形、墻面及頂部不平、暖氣傾斜、下水管不通等質量問題。張先生在庭審中稱物業公司當時口頭承諾為其進行維修，但是一直沒有實際采取措施。張先生認為，物業公司沒有履職，因此不同意支付物業費。物業公司則稱房屋質量不屬于物業公司負責范圍，并否認對張先生的承諾。楊琴認為，在出現物業管理糾紛時，業主應主動積極與物業公司進行溝通。在自己的權益受損時，要盡量完整的保留相關證據，而不能采取拒交物業費這種消極的辦法。否則，容易產生以下3種后果：一是由于沒有有效的前期溝通和化解矛盾的積極行為，不僅業主的不滿一直持續，物業公司的行為也容易陷入消極，社區環境不能得到立竿見影的改善。二是多數業主認為因不滿意物業服務而拒絕交納物業費是正當的權利，因而不注意固定相關的證據，在訴訟中，由于這種證據意識的缺乏，就物業服務不合格以及給業主帶來損害的具體事項難以證明。三是在目前的法律規則框架下，多數業主對于物業公司的行為義務和結果義務的內容以及界分沒有明晰的認識，缺乏通過合同途徑來明確約定雙方權利、義務的意識。因此，業主一方面容易因物業服務未能滿足生活質量的要求而情緒激動，另一方面卻又難以提供相關的規則依據來證明自己的主張，因此，即使是采用訴訟的方式，也很難真正達到定紛止爭的實際效果。業主社區意識缺失隨著城市建設和房地產行業的不斷發展，“社區”作為一個現代的概念，越來越普遍地被人們所接受。但是，目前在我國，“社區”僅被賦予了地理意義，文化層面上的社區意識對于多數業主而言尚未形成。楊琴認為，衡量社區意識是否形成的重要標準，是一社區是否已經成為了一個有機、有序的整體，而具有有序、有效表達業主意志的業主自治組織，其建立和運行狀況是考察社區是否形成有機、有序整體的重要標志。由于業主自治組織一定程度上能提高業主與物業公司的溝通和談判能力，因此，大量標的額較小、權利義務相對明確的物業管理糾紛，都能在業主自治組織的力量下早期得到化解，而無需進入訴訟程序。目前我國相關法律法規也在積極鼓勵業主自治組織的建設。但是，根據《物權法》制定前后相關調查數據顯示，北京市目前成立業主大會的，僅占已有物業小區的1/3左右。不僅如此，即使在存在業主自治組織的情況下，業主與業主自治組織實際上也很難建立信賴，因此，業主自治組織的運行效果并不理想，業主與物業公司之間的矛盾往往是從最小的矛盾演變為長期的僵持，直至訴至法院。《中國質量報》

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